Vôtre client est marié, il a deux filles majeures (plus de 18 ans). Il désire acquérir une propriété récente (moins de cinq ans), soumise à la taxe à la valeur ajoutée pour une valeur approximative d'environ 3 000 000 d'euros. Cette maison devrait générer environ 180 000 euros par an à la location.
Plusieurs solutions s'offrent à votre client pour cet achat.
La mise en place de ce type de société représente un risque fiscal important, à savoir la taxe de 3% sur le prix d'acquisition de l'immeuble à acquitter chaque année, ce qui représente environ un coût de 90 000 euros.
Par ailleurs, la création de cette société coûte environ 40 000 euros, auquel il faut rajouter 20 000 euros par an pour sa gestion, sans oublier qu'elle peut être amenée à être dissoute ce qui coûtera à nouveau 40 000 euros.
L'administration fiscale est amenée à contrôler régulièrement ce type de société.
De plus, un autre problème se pose au moment de la cession de cette société. L'acheteur potentiel sera beaucoup plus intéressé par l'acquisition de la maison elle-même et certainement pas, par la société Offshore.
Cette solution est donc à exclure.
Dans ce cas là, nous avons une formule qui ne présente pas de coût, qui est très simple à mettre en œuvre, mais qui ne règle pas le problème de la succession vis à vis des enfants. En effet, après calcul, les droits de succession s'élèverait en cas de décès du propriétaire à environ 500 000 euros.
Par ailleurs, la plus value immobilière ne sera exonérée qu'au bout de 15 ans seulement.
Les loyers seront soumis à l'impôt sur le revenu et à la CSG / CRDS, soit environ 10 000 euros par an.
Cette solution est donc à exclure.
La SCI va nous permettre de supprimer les droits de succession vis-à-vis des enfants, mais le régime fiscal sera le même qu'en nom propre c'est-à-dire environ 10 000 euros par an d'impôt sur revenu.
Ce montage est à exclure.
Dans le cas présent, nous créons notre solution société avec « Madame », comme propriétaire de 90% de l'usufruit et 10% de l'usufruit à « Monsieur », celui-ci s'octroyant tous les pouvoirs. A l'inverse, seule » Madame « , sera éventuellement imposable sur les revenus. Les deux enfants seront les nus-propriétaires des parts sociales, ce qui va nous permettrent de supprimer les droits de succession en cas de décès du propriétaire.
La SARL de famille sera imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des locations meublées professionnelles.
Grâce à cela, nous allons supprimer la plus value immobilière au bout de 5 ans au lieu de 15 ans. Nous n'aurons pas d'impôt sur le revenu et de CSG/CRDS. Cependant, il ne faut pas que les loyers dépassent 250 000 euros par an.
Cette formule permettra aussi de récupérer la TVA chaque année, soit environ 3000 euros et sur l'achat de la maison, environ 500 000 euros. Cependant, cette TVA récupérée devra être reversée par 20ème en cas de cession avant 20 ans. Exemple : Si vous revendez cette maison au bout de 6 ans, il faudra reverser 14/20ème de 500 000 euros, soit 350 000 euros.
Par ailleurs, on supprimera la taxe d'habitation (3000 euros par an) et éventuellement la taxe foncière pendant 5 ans (Voir dans ce cas de figure réglementation locale).
Un autre point important est à souligner, c'est celui de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
| Loyers | 180 000 | |
| Charges | 30 000 | |
| Déplacements de M. et Mdme en avion | 6000 | |
| Frais de voitures | 2000 | |
| Frais d'entretien de la maison | 15 000 | |
| Frais énergie | 4 000 | |
Honoraires Comptabilité + Gestion |
3 000 | |
| Intérêt d'emprunt 4% X 3 000 000 | 120 000 | |
| Amortissement de la maison | ||
| 3 000 000 X 80% = 2 400 000 sur 20 ans | 60 000 | |
| 210 000 -180 000 | ||
| Déficit | -30 000 |
| Société Offshore |
Nom Propre |
SCI |
Notre Solution Société |
|
| Coût annuel | ||||
| Gestion Comptabilité | 20 000 | 1000 | 1500 | 3000 |
| Impôt sur le revenu | 0 | 6000 | 6000 | 0 |
| CSG - CRDS | 0 | 3300 | 3300 | 0 |
| Récupération de TVA | 0 | 0 | 0 | -3000 |
| Taxe d'habitation | 3000 | 3000 | 3000 | 0 |
| Taxe foncière ( *Voir Mairie ) | 3000 | 3000 | 3000 | 1500* |
| Taxe des 3 % | 90 000 | 0 | 0 | 0 |
| Coût annuel | 116 000 | 16 300 | 16 800 | 1500 |
| Coût lors de l'achat | ||||
| Montage juridique | 40 000 | 0 | 1500 | 5000 |
| Récupération de TVA | 0 | 0 | 0 | -500 000 |
| TVA sur travaux | -20 000 | |||
| Coût | 40 000 | 0 | 1500 | -515000 |
| Coût lors de la revente après 6 ans | ||||
| Prix de vente : 5 000 000 d'euros à 6 ans | 600 000 | 600 000 | 600 000 | 0 |
| Plus value (-10%) sur 2 000 000 d'euros | ||||
| Dissolution de société | 40 000 | 0 | 1500 | 1500 |
| Revertion de la TVA 14/20ème X 500 000 | 350000 | |||
| Coût | 640 000 | 600 000 | 601 500 | 351500 |
| Coût à la fin de la 6ème année | 1 376 000 | 697 800 | 703 800 | -154500 |
| Cession à 10 ans | ||||
Prix de vente : 6 000 000 euros |
499 950 | 499 950 | 499 950 | 0 |
| Plus value 3 000 000 (-50%) | ||||
| Revertion de la TVA 10/20ème X 500 000 | 250000 | |||
| Coût à la fin de la 10 ème année | 1 739 950 | 662 950 | 670 950 | -248500 |
Notre formule comparée l'achat en nom propre permet une économie 6 ans de 850 000 euros au mieux et à 10 ans 910 000 euros