Il suo cliente sposato, ha due figlie maggiorenni (pi di 18 anni) . Desidera acquistare una proprietà recente (meno di 5 anni) , soggetta allimposta sul valore aggiunto per un valore di circa 3 000 000 euro . Questa casa dovrebbe generare circa 180 000 euro allanno grazie allaffitto.
Parecchie soluzioni si offrono al suo cliente per questacquisto :
la fondazione di una società di questo tipo rappresenta un rischio fiscale importante , cio la tassa del 3 % sul prezzo di acquisto dellimmobile da pagare ogni anno , quello che rappresenta un costo di circa 90 000 euro.
Peraltro, la creazione di questa società costa circa 40 000 euro , ai quali si devono aggiungere altri 200 000 euro allanno per la gestione, senza dimenticare che la società pu essere sciolta , cosa che costerà di nuovo 40 000 euro.
lamministrazione fiscale deve controllare regolarmente questo tipo di società.
Inoltre, unaltro problema sorge al momento della cessione di questa società. Il potenziale acquirente sarà molto pi interessato allacquisto della casa stessa e certamente non sarà interessato allacquisto della società offshore.
Questa soluzione quindi da escludere.
In questo caso, abbiamo una formula poco costosa , semplice da implementare , ma che non risolve il problema della successione rispetto ai figli. Di fatti, dopo calcolo, i diritti di successione ammonterebbero fino a 500 000 euro in caso di decesso del proprietario..
Peraltro, il plusvalore immobiliare sarà detassato soltanto dopo 15 anni. Gli affitti saranno sottomessi allimposta sul reddito e alla CSG ( Contribuzione Sociale Generalizzata) / CRDS (Contribuzione Rimborso del Debito Sociale ).
Questa soluzione quindi da escludere.
la SCI ci permettera di sopprimere i diritti di successione rispetto ai figli , ma il regolamento fiscale sarà come quello in nome proprio, cio circa 10 000 euro allanno dimposta sui redditi.
Questa soluzione da escludere.
Nel caso presente, creamo la nostra soluzione società con Signora , in qualità di proprietario del 90 % dellusufrutto e il 10 % dellusufrutto per il Signore , questultimo accordandosi tutti i diritti. Al contrario, soltanto Signora sarà eventualmente tassabile sui redditi. I due figli saranno i proprietari del bene su cui grava la nuda proprietà delle parti sociali, quello che ci permettera di sopprimere i diritti di successione in caso di decesso del proprietario.
la Società a Responsabilità limitata di famiglia sarà soggetta allimposta sul reddito nella categoria degli affitti ammobiliati professionali.
Grazie a questo, sopprimeremo il plusvalore immobiliare dopo 5 anni invece di 15 anni. Non ci sarà imposta sul reddito , ne anche CSG / CRDS .
Nonostante, gli affitti non devono andare oltre i 250 000 euro allanno. Questa formula permettera anche di recuperare lIVA ogni anno , sia circa 3 000 euro e sullacquisto della casa, circa 500 000 euro. Nonostante, questIVA recuperata dovrà essere versata per 20imo in caso di cessione prima di 20 anni.
Esempio : se lei rivende questa proprietà dopo 6 anni , dovrà versare di nuovo 14 / 20imo dei 50 000 euro, sia 350 000 euro.
Peraltro, sopprimeremo la tassa dabitazione ( 3 000 euro allanno) e eventualmente l ICI durante 5 anni. (Vedi la regolamentazione locale) Unaltro punto importante devessere sottolineato, quello dellISF (Imposta di Solidarità sulla Fortuna).
| Affitti | 180 000 | |
| Oneri | 30 000 | |
| Viaggi di Signor e Signora in aereo | 6000 | |
| Spese di trasporto in macchina | 2000 | |
| Spese di manutenzione della casa | 15 000 | |
| Spese per lelettricità | 4 000 | |
Onorari Contabilità + Gestione |
3 000 | |
| Interessi di prestito 4 % * 3 000 000 | 120 000 | |
| Ammortamento della casa | ||
| 3 000 000 * 80 % = 2 400 000 su 20 anni | 60 000 | |
| 210 000 -180 000 | ||
| Deficit | -30 000 |
| Società Offshore |
Nome Proprio |
SCI |
la Nostra Soluzione Società |
|
| Costo annuale | ||||
| Gestione e Contabilità | 20 000 | 1000 | 1500 | 3000 |
| Imposta sul reddito | 0 | 6000 | 6000 | 0 |
| CSG - CRDS | 0 | 3300 | 3300 | 0 |
| Recupero dIVA | 0 | 0 | 0 | -3000 |
| Tassa dabitazione | 3000 | 3000 | 3000 | 0 |
| ICI (*Vedi Comune) | 3000 | 3000 | 3000 | 1500* |
| Tassa del 3 % | 90 000 | 0 | 0 | 0 |
| Costo annuale | 116 000 | 16 300 | 16 800 | 1500 |
| Costo allacquisto | ||||
| Montaggio giuridico | 40 000 | 0 | 1500 | 5000 |
| Recupero dellIVA | 0 | 0 | 0 | -500 000 |
| IVA su lavori | -20 000 | |||
| Costo | 40 000 | 0 | 1500 | -515000 |
| Costo alla rivendita dopo 6 anni | ||||
| Prezzo di vendita : 5 000 000 euro a 6 anni | 600 000 | 600 000 | 600 000 | 0 |
| Plusvalore (- il 10 % ) su 2 000 000 euro | ||||
| Scioglimento della società | 40 000 | 0 | 1500 | 1500 |
| Trasferimento dellIVA 14 / 20 imo * 500 000 | 350000 | |||
| Costo | 640 000 | 600 000 | 601 500 | 351500 |
| Costo alla fine del sesto anno | 1 376 000 | 697 800 | 703 800 | -154500 |
| Cessione a 10 anni | ||||
| Prezzo di vendita : 6 000 000 euro | 499 950 | 499 950 | 499 950 | 0 |
| Plusvalore 3 000 000 (-50 %) | ||||
| Trasferimento dellIVA 10/20imo *500 000 | 250000 | |||
| Costo alla fine del decimo anno | 1 739 950 | 662 950 | 670 950 | -248500 |
la nostra formula comparata allacquisto in nome proprio permette un risparmio a 6 anni di 850 000 euro nella migliore delle ipotesi e a 10 anni 910 000 euro.