Residenza secondaria in Francia
Come ridurre l'Imposta di Solidarità sulla Fortuna (ISF) ?

lei vuole comprare una residenza secondaria in Francia ma si ponne a lei laspetto del prezzo fiscale di questa proprietà.

Deve pagare le tasse legate al possesso di questa proprietà : imposta comunale sugli immobili, tassa di abitazione, ma sopratutto, se la sua proprietà ha un valore superiore a 760 000 €, lISF. Questa tassa si calcola ogni anno sul valore del suo patrimonio (immobiliare e mobiliare) detenuto in Francia.

 

Tabella ed ammontare dell ISF:

 

• Da 0 a 760 000 €………………….0 % (0 euros)

• Da 760,001 € a 1,220,000 €………0,55% (0 a 2530 euros)

• Da 1,220,001€ a 2,420,000 €……..0,75% (2530 a 11530 euros)

• Da 2,420,001 € a 3,800,000 €…….1 % (11530 a 25330 euros)

• Da 3,800,001 a 7,270,000 €………1,30% (25330 a 70440 euros)

• Da 7,270 001 a 15,810,000 €………1,65% (70440 a 211350 euros)

• Da 15,810,001 €……………1.80% (> 211350 euros)
  

Per una casa di 4 000 000 euro, si devono pagare 27 930 euro agni anno.

Per ridurre lISF si pu :

 

A – Ridurre la base dellISF sotto 760 000 € tramite :

A1 – Allacquisto, aggiungere un prestito in fine per il finanziamento della residenza secondaria.

Esempio :

Acquisto : 4,000,000 €

Spese il 6%: 240,000 €

___________

Costo totale : 4,240,000 €

Contributi il 15%: 636,000 €

Prestito 3 604 000 €

Valore soggetto allISF : 636 000 – 240 000 = 396,000 €

Se i prezzi degli immobili aumentano in media del 4.9 % , cosi come stato negli ultimi 40 anni , sarà soggetto allISF nel corso del terzo anno, ma avrà realizzato un risparmio di 27 700 euro (27,930 € - 207 €). Questo prestito in fine sarà addossato ad unattivo che detiene allestero: azioni, immobili, etc.

A2 – Acquistare il bene a pi persone maggiorenni independenti dal punto di vista fiscale.

A21: Questa casa pu essere acquistata da lei stesso e dai suoi 3 figli maggiorenni.

In questo caso, la base dellISF sarà di 4 000 000 € su 4 persone = 1 000 000 € per persona.

Dovrà pagare:

• Da 0 a 760,000 € = 0 €

• Da 760,000 € a 1,000,000 € = 240,000 € a 0.55% = 1320 x 4 = 5280 €

Si risparmiano qui 22 650 .

A22 : Questa casa sarà acquistata da una società nella quale mantenerà il controllo e i suoi 3 figli saranno soci / proprietari senza potere di decisione.

In questambito, si possono utilizzare le società di persone non soggette allimposta sulle società, cosi come la Società Civile Immobiliare, la Società in Nome Collettivo, la Società in Accomandita, la Società a Responsabilità limitata, lImpresa Unipersonale a Responsabilità limitata. Il vantaggio fiscale sarà lo stesso, per mantenerà il controllo della società e quindi del bene.

 

A3 - Donazione a pi discendenti ogni 6 anni.

Ha comprato la casa insieme alla moglie , quindi ha la possibilità di dare a ogni figlio 150 000 per genitore. Pu, dunque, se sposato, dare 300 000 a ogni figlio. Se ha 3 figli : 900 000 ogni 6 anni senza pagare i diritti di successione e riduce qui lISF di 9 600 euro allanno ( 200 000 * 1.30 % ) + ( 700 000 * 1 %)).

 

B - Iscrivere questa casa come bene professionale

B1 – Rispetto alla sua società nel suo paese di residenza

la sua società pu acquistare direttamente il bene per la ricezione dei suoi clienti o fornitori e questa casa di piacere avrà un'uso professionale.

la sua società pu partecipare in qualità di socio alla fondazione in Francia di una società che comprerà il bene , tale la Società Civile Immobiliare. Quando abbandonerà la direzione della sua società, potrà riacquistare le parti sociali , per sarà sottomesso allISF.

B2 – Rispetto ai redditi di locazione

Questa casa pu essere data in affitto quando non vi abita. Se laffitto superiore a 23 000 euro allanno , sarà un locatore professionale e, se pensionato, questa sarà la sua unica attività professionale e sarà esonerato d'ISF.

I suoi altri redditi : pensioni, guadagni in Borsa, dividendi non presi in conto finora , gli utili della sua attività professionale devono rappresentare pi del 50 % dei suoi altri redditi di attività, ma il suo domicilio fiscale sarà allora in Francia.

 

C - luso dello scudo fiscale

 

Affinch possa utilizzare lo scudo fiscale del 50% dei redditi, pu trasmettere lusufrutto del bene ad una persona che ha poche risorse.

- Pu aiutare un figlio che studia dandogli temporaneamente lusufrutto della proprietà se questultima procura redditi (esempio : terra agricola, affitto, affitto di fondo agricolo, etc )

- Pu anche aiutare i suoi genitori anziani che hanno redditi riddoti. Questo caso presenta pochi rischi fiscali.

- Per le donazioni temporanee dusufrutto alle associazioni che sono riconosciute di interesse generale , la donazione devessere realizzata da un notaio per un periodo minimo di 3 anni.

 

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