lIVA dovuta allo Stato francese alla rivendita di una proprietà che stata ristrutturata durante gli ultimi 5 anni rappresenta uninconveniente maggiore.
Per evitare di pagare lIVA allo Stato ,si dovrebbe, allacquisto di una proprietà, creare una società trasparente - Società Civile Immobiliare (SCI), Società a Resposabilità limitata (SARl) di famiglia e, alla cessione, rivendere linsieme delle parti sociali di questa società. Per quello, avrà bisogno di una contabilità aggiornata e di unevasione legale completa della sua società per rassicurare il compratore, dato che questultimo dà preferenza allacquisto diretto del bene.
Per capire linteresse di questo montaggio, lo illustreremo tramite un'esempio :
Acquisto di una casa : 800 000 euros
lavori di ristrutturazione : 200 000 euros
- Totale : 1 000 000 euros
- Finanziamento via prestito in fine : 800 000 euros
- Contributo al capitale : 200 000 euros
Se rivende questa casa in meno di 5 anni dopo aver finito i lavori per un valore di 1 500 000 euro e, se allacquisto non aveva creato una società trasparente, dovrà pagare :
lIVA sui 1 500 000 euro , sia 246 000 euro meno lIVA sulla ristrutturazione (da dedurre dai 10 000 euro) = 236 000 euro
Il plusvalore sullammontare tasse escluse della vendita: 1 500 000 - 246 000 = 1 254 000 euro
Il suo plusvalore sarà di 1 254 000 – 1 000 000 = 254 000 euros
Se residente francese : 27% X 254 000 = 68 600 euros
Se residente della Comunità Economica Europea ( CEE) : 16% X 254 000 : 40 600 euros
Se residente fuori CEE : 33,33 % X 254 000 : 84 600 euros
Avrà, dunque, pagato sui « 500 000 » di plusvalore:
Se residente francese : 236 000 + 68 600 = 304 600 euros
Se residente della CEE : 236 000 + 40 600 = 276 600 euros
Se residente fuori CEE : 236 000 + 84 600 = 320 600 euros
In questo caso, rivenderà le sue parti sociali.
Il suo prezzo di vendita sarà di 1 500 000 euro diminuito dal prestito di 800 000 euro, sia un valore di 700 000 euro.
Ha investito un capitale di 200 000 euro, sia un plusvalore di 500 000 euro di cui beneficierà.
la cessione di parti imponibile IVA sulla margine, 82 000 euro.
Sarà imponibile a :
- Il 27 % se residente francese : 195 000 euro invece di 304 600 euro, sia un risparmio di 110 000 euro (36 % di risparmio)
- Il 16 % se residente della CEE , sia 149 000 euro invece di 276 600, sia un risparmio di 127 600 euro (46 % di risparmio)
- Il 33.33 % se residente fuori CEE, sia 221 000 euro invece di 320 600 euro, sia un risparmio di 99 000 euro (31 % di risparmio).