L'article 151 septies du Code Général des Impôts reconnaît la qualité de "Loueur en Meublé Professionnel" aux personnes qui louent, directement ou indirectement, de manière habituelle des locaux d'habitation meublés dès lors qu'elles sont inscrites en tant que telles au registre du commerce et des sociétés et réalisent, au titre de cette activité, plus de 23.000 € de recettes annuelles ou au moins 50 % de leurs revenus.
Le loueur en meublé professionnel peut exercer cette activité en son nom propre ou par l'intermédiaire d'une société familiale de type SNC, SARL ou EURL.
Les charges déductibles s'entendent des charges financières liées a l'acquisition, les frais d'actes et d'études, taxes professionnelles, taxes foncières, cotisations sociales, charges de copropriété, entretien et réparation, honoraires comptables etc...
Les amortissements sont déductibles des revenus de l'activité LMP dans la limite des loyers diminués des autres charges déductibles. Le surplus des amortissements est reportable sans limitation de durée et pourra être déduit sur les revenus locatifs ultérieurs.
Honoraires et commissions, frais de montage, droits d'enregistrement.
L'investisseur récupère en une seule fois la TVA au taux de 19,6 % ayant grevé son acquisition.
Cette possibilité est liée à la condition que le bien soit neuf et loué à une société d'exploitation qui le sous-loue avec 3 des 4 services para-hôtellerie facturables suivants : (accueil des occupants, petits déjeuners, ménage quotidien des locaux, fourniture du linge de maison). En contrepartie, les loyers seront soumis à la TVA au taux de 5,5 %.
Cette exonération est possible dans la mesure ou les recettes brutes locatives annuelles n'excèdent pas 250.000 € TTC.
Inscription au RCS en qualité de LMP, l'investisseur est donc considéré comme un commerçant.
Louer le bien meublé.
Tirer de l'activité de LMP au moins 23.000 € TTC de revenus bruts locatifs annuels ou représentant plus de 50 % des revenus nets catégoriels du loueur.
Option pour le régime du réel ou du réel simplifie.
Les biens acquis en LMP sont considérés comme "outils de travail" et sont donc exonérés d'ISF.
Deux conditions pour bénéficier de cette exonération : retirer de l'activité LMP à la fois plus de 23.000 € de recettes annuelles et plus de 50 % des revenus catégoriels du foyer fiscal du loueur (hors revenus fonciers et mobiliers).
Les personnes louant en LMP relèvent de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L'emprunt à remboursement in fine couplé à un produit de capitalisation est idéal pour financer l'achat d'un bien en LMP.
Il permet de déduire des intérêts constants pendant toute la durée de l'emprunt et de constater ainsi un déficit régulier.
Il offre une double protection familiale en cas de décès de l'emprunteur avant la fin du prêt (remboursement par l'assurance de la totalité du capital, transfert de la capitalisation sous forme d'assurance aux bénéficiaires désignés).
Possibilité d'intégrer a la capitalisation de départ le montant de la TVA récupérée sur l'acquisition et financée par l'emprunt.
Inscription au passif de l'ISF de la totalité du capital emprunté (dans le cas de non exonération).