Elle doit être déposée dans les 15 jours du commencement de l’activité :
Au centre des Impôts pour les loueurs non professionnels et non inscrits au registre du commerce.
A la Chambre de commerce et de l’industrie pour les loueurs inscrits au registre du commerce.
Toute cessation ou modification substantielle des conditions d’exercice de l’activité doit aussi être déclarée auprès de ces organismes.
La Loi de finances pour 2009 définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008 a réformé le régime de la location meublée dans les 2 volets, location meublée professionnelle et non professionnelle.
Adresser le bilan et la déclaration 2031 avant le 30 avril au centre des Impôts du lieu de l’immeuble.
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé, dans la mesure où:
-Il ne touche pas 23 000 euros de recettes locatives brutes annuelles. **
-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets d’activité (exclu revenus mobiliers et fonciesr, rente, etc.)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en bénéficiant de l’amortissement de l’immobilier.
** Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.
Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hôtes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.
Peu importe que le bien en question soit considéré comme meublé, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habitabilité.
Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d'emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.
Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n'excédent pas 760 euros par an.
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.
Par ailleurs, quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dés lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d'habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.
Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA. En revanche, les sociétés soumises à l’IS sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d'imposition. Son taux est de 2,5% du montant des loyers encaissés.
Pour les loueurs en meublé non professionnel, c’est le régime des plus-values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu. Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien.
La plus-value de cession de l'immeuble donné en location meublée est soumise au régime d'imposition des plus-valuies qui correspond au statut du contribuable au titre de l'année de cession.
Dans le cadre du LMP, les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l'ISF.
Adresser le bilan et la déclaration 2031 avant le 30 avril au centre des Impôts du lieu de l’immeuble.
A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 euros.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de cette activité et celle-ci doit représenter plus de 50% de ses revenus professionnels. Il faut s’inscrire au registre du commerce.
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité sauf en cas de location d’un seul bien.
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel. Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel. Si tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considéré comme loueur en meublé professionnel.
La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixième directive européenne. Toutefois, cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.
Ainsi, pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.
L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Les charges susceptibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est à dire intérêts d'emprunt et primes d’assurances liées à l'emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Il est en de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d'allocations familiales.
Les dépenses d'entretiens et de réparations sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Une exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble;de travaux engagés avant l'arrivée du locataire;de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 90 000 euros au cours des deux dernières années civiles, après au moins cinq années d'exploitation. Entre 90 000 et 126 000 euros existence d’une imposition partielle.
En outre il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l'activité de loueur professionnel.
Cette exonération s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL de famille à la condition que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Pour le calcul des 5 ans sont ajoutées les périodes d'activité placées sous le statut professionnel.
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la taxe professionnelle.
Depuis la loi de finances pour 1999 ne sont pas exonérés d'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes:retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 euros de recettes annuelles et plus de 50% de leur revenu.
Adresser la déclaration de revenu 2042 pages 3 au centres des Impôts.
Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel, il peut opter pour un régime de déclaration simplifiée .Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro foncier, mais applicable aux BIC. Il est dénommé régime du MICRO-BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroi d'un abattement forfaitaire de 50% sur le chiffre d'affaires.
Si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 32 000 euros, un abattement forfaitaire de 50% du chiffre d’affaires (avec un minimum d'abattement de 305 euros) est pratiqué.
L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du MICRO-BIC, précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtel ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des MICRO-BIC ne s'applique exclusivement qu'aux entreprises individuelles.
Autrement dit, les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du MICRO-BIC, l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans. Toutefois, si au cours de l'option, le contribuable ne se situe plus dans le champ d'application du régime des MICRO-BIC (déplacement du plafond de 32 000 euros par exemple), l'option devient par elle-même caduque.
L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 50% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, si il estime que les déductions dépasseront 50% de ses recettes. Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont également pris en considération dans la limite de 2% par an. A la différence du loueur en meublé professionnel, le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.
En revanche, il peut les reporter sur les revenus de la même catégorie (BIC) des dix années suivantes.
Le choix de l'impression au réel simplifié peut, toutefois, être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important, dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.
Pour bénéficier de ce régime, il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.
En clair, cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des MICRO-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée, cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation, sont exonérées de TVA.
Toutefois, se pose le problème pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.
Ainsi, l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujettissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des MICRO-BIC.
Comme dans le cadre du micro foncier, l'abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles. En conséquence, aucune autre déduction n'est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.
Afin d'éviter les complication de l'administration sociale française, il est judicieux d'adhérer aux chèques emploi service qui vous permettrons de régler avec un chèquier spécial délivré par votre banque habituelle, tout le personnel de maison : jardiner, femme de ménage, cuisinier etc...
Après ces règlements vous recevrez une demande de règlement pour les charges sociales de l'ensemble des chèques établis au cours du trimestre civil.
L'adhésion au chèque emploi servic se réalise sur le site : www.cesu.urssaf.fr
Cette adhésion ne vous éxonere cependant pas du droit social français, il faut donc établir un contrat de travail avec votre salarié soit lors de l'embauche, soit en fin de période d'essai(maximum 1 mois) et le déclarer sur le site : www.pole-emploi.fr
Si vous déménagez, vendez la maison ou pour une faute du salarié, il faut :