Les obligations fiscales et comptables des Sociétés Civiles Immobilières

Rappel :

La loi fiscale française prévoit que toute personne ayant acquis sa résidence en SCI doit tenir une comptabilté annuelle à l'égard des impôts français (P.V d'Assemblée générale etc...) , pour ne pas subir une taxation d’office, et ceci quelque soit la nationalité du détenteur du bien immobilier.
Par ailleurs, si ces derniers font de la location MEUBLEE avec leur résidence secondaire, il est très judicieux de transformer leur SCI en SARL de famille ou SNC, pour échapper aux impôts (plus value réduite à 5 ans, pas d'ISF, pas d'impôts sur le revenu sur les loyers déclarés).
En effet, la location meublée via une SCI est très dangereuse, car les impôts français considéreront cette société comme société commerciale, et la pénaliseront très sévèrement (Plus value dûe à 33,33%, même après 15 ans de détention du bien et ceci quelque soit la nationalité du propriétaire).
La location d'une résidence secondaire est autorisée via une SCI que si la maison est louée NUE.

Dates à retenir et obligations à effectuer pour la comptabilité de la SCI :

• SCI soumise à l’impôt sur le revenu :
  
  
  • Dépôt au plus tard le 31 mars de la déclaration 2072 sur les loyers perçus l’année précédente, la déclaration des plus values immobilières en cas de cession, la déclaration des livraisons à soi-même des immeubles passibles de la TVA ainsi que la DAS 2 pour les honoraires (audit, architecte, avocat ...), vacations et commissions versés durant l’année avant le 1er mai.
    
    
  • Tenue d’une assemblée générale obligatoire pour l’approbation des comptes et de répartition du résultat avant le 30 juin. Si manquement à cette obligation, les impôts français consdéreront que la SCI perd sa personnalité juridique, cette dernière devenant fictive.
    
    
  • La tenue d’une comptabilité encaissement/décaissement doit être effectuée.
    
    
  • Pas de dépôt des comptes annuels sauf si l’entreprise dépasse deux des seuils suivants :
    
    • Plus de 50 salariés.
    • 3.1 millions d’euros de chiffre d’affaires.
    • 1.55 millions d’euros de total bilan.
      
      
      
      
• SCI soumise à l’impôt sur les sociétés :
  
  
  • Dépôt au plus tard le 30 avril de la liasse fiscale et du bilan.
    
    
  • Etablissement de la DAS 2 pour les honoraires, vacations et commissions versés durant l’année avant le 1er mai.
    
    
  • Tenue d’une comptabilité commerciale
    
    
  • Tenue d’une assemblée générale obligatoire pour l’approbation des comptes et de répartition du résultat avant le 30 juin.
    
    
  • Pas de dépôt des comptes annuels sauf si l’entreprise dépasse deux des seuils suivants :
    • Plus de 50 salariés.
    • 3.1 millions d’euros de chiffre d’affaires.
    • 1.55 millions d’euros de total bilan.
      
      
      
      
  
  
• Si la SCI emploie des salariés :
  
  
  • Déclarations trimestrielles des charges sociales
    
    
  • Bulletins de salaires mensuels
    
    
  • Ainsi que toutes les obligations liées à la législation du travail (déclaration préalable à l’embauche).
  
  
  
  
  
• Si la SCI a comme associé une société étrangère, elle doit remplir la déclaration n° 2746, chaque année avant le 16 mai, afin de s’exonérer de la taxe de 3 % calculée sur la valeur vénale des biens.
  
  
  
  
  
• De plus, les personnes qui interviennent à un titre quelconque dans la conclusion des contrats de prêts ou dans la rédaction des actes qui les constatent sont tenues de déclarer à l'administration la date, le montant et les conditions du prêt ainsi que les noms et adresses du prêteur et de l'emprunteur. Ces informations sont à inscrire dans la déclaration n° 2062, et à envoyer au plus tard le 15 février au centre des impôts, tel que l’ouverture d’un compte courant d’associé.

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