Situation fiscale des immeubles détenus par des non-résidents en France :
L'achat d'une résidence en France entraine la fiscalisation de ce bien. Le non-résident sera redevable des impôts locaux liés à la possession du bien (taxe foncière et taxe d'habitation) dont le poids reste mineur. Le propriétaire non-résident sera également imposé sue les biens d'une valeur supérieure à 1 300 000€ (depuis 2011) qui seront soumis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dont l'impact financier reste non négligeable pour le redevable. Notons que les placements financiers de ces mêmes non-résidents sont expressément exonérés d'ISF.
Les biens situés en France sont définis par le droit français comme les biens meubles corporels ayant une assiette matérielle en France ainsi que des biens immeubles ou droits réels immobiliers possédés directement ou indirectement en France (y compris dans les DOM). Sont également constitutifs de biens situés en France les actions ou parts de sociétés dont le siège est situé hors de France et dont l'actif est constitué à plus de 50% d'immeubles ou de droits immobiliers localisés en France.
A compter de 2012, l'ISF le seuil d'imposition est évalué à 1 300 000€.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux d'imposition |
| De 0€ à 1.300.000€ | 0% |
| De 1.300.000 à 3.000.000€ | 0,25% |
| Au-delà de 3.000.000€ | 0,55% |
Notons que les placements financiers de ces mêmes non-résidents sont expressément exonérés d'ISF.
Des exceptions à cette exonération sont prévues pour :
La détention de titres de participation représentant 10% du capital d'une entreprise si ces titres ont été acquis dès leur émission ou conservés plus de 2 ans.
Pour les actions ou parts détenues par des non-résidents au sein d'une société française ou étrangère à prépondérance immobilière (plus de 50% de son actif est constitué de droits réels immobiliers ou d'immeubles situés en France).
Qu'est-ce qu'un emprunt in fine : Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt.
Qu'est-ce qu'un emprunt in fine : Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l'échéance du prêt immobilier. Pour se faire, l'emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou par mensualité, une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C'est-à-dire que la valeur de votre placement à l'échéance du prêt servira à rembourser le capital.
Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qu'ils soient des particuliers ou des SCI peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d'emprunt. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Le capital d'un prêt classique diminue à chaque mensualité ; les intérêts sont donc dégressifs avec le temps. A l'inverse, dans le cadre d'un prêt in fine, le capital n'est pas amorti, les intérêts restent donc à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt.
Simulation d'un achat d'un bien situé en France financé par un emprunt in fine :
La valeur de l'immeuble acquis est de 4 000 000 € soit supérieur au plafond de l'ISF. Si l'achat s'effectue en nom propre sans emprunt alors l'ISF sera calculé sur la base de ses 4 000 000€ ce qui représente pour le propriétaire un impôt pour 2012 de 0.55% sur 4 000 000 soit 22 000€.
Il est conseillé d'acheter un bien en France via un emprunt dont le capital viendra minorer le prix du bien.
Pour un emprunt in fine d'une durée de 15 ans les intérêts d'emprunt sont estimés à 6% du montant de l'emprunt.
Soit pour un emprunt de 4 000 000 dont les frais financiers s'évalue à 6% pour un montant de 240 000 €. Ce montant viendra réduire le bénéfice résultant des loyers afférents à ce bien.
Le coût total de l'achat pour le non-résident s'élève à 4 240 000 € + les 10% de frais d'acquisition = 4 400 000.
Ainsi la valeur de son bien soit 4 000 000€ sera minoré du montant du capital ainsi que des intérêts afférents au prêt. Dans le cas d'un prêt in fine le capital n'étant remboursé qu'à l'issue de la période de souscription, le bien sera en exonération d'ISF durant cette période.
Le non-résident peut envisager un apport personnel mais il devra veiller à ne pas trop minorer son prêt pour que le capital puisse venir en déduction de la valeur du bien de manière à ne pas dépasser le seuil des 1 300 000€.
Le montant minimum de l'emprunt doit correspondre à la valeur du bien – seuil d'imposition de l'ISF (1 300 000). Le reste peut être apporté à titre personnel.
Dans notre exemple le propriétaire ne pourra pas apporter plus de 32% de la valeur du bien soit 1 300 000€ pour un emprunt de 2 700 000€. Attention de calcul ne prend pas en considération l'augmentation de la valeur du bien chaque année. Il faut donc prévoir plus de marge soit un financement en propre à hauteur de 20% soit 800 000€.
L'emprunt s'élève donc à (4 000 000 – 800 000) = 3 200 000€.
Ainsi la base imposable à l'ISF de 4 000 000€ sera réduite de 3 200 000 = 800 000 qui est en dessous du seuil d'imposition.
En effet, les dettes grevant le patrimoine du non-résident au 1er janvier de l'année d'imposition peuvent être déduites.
Cette règle applicable à la base imposable permet de déduire de l'actif taxable les emprunts pour un montant égal au capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition augmenté des intérêts.
Cet emprunt in fine sera adossé à un actif que vous détenez à l'étranger : Actions, Immeubles, etc.
Le bien peut être acheté en copropriété entre personnes indépendantes fiscalement.
Dans ce cas, la base de l'I.S.F de 4 000 000 € sera répartie entre les 4 personnes =soit 1 000 000 € par personne.
Pour appliquer cette méthode il ne faut pas que les personnes achetant le bien soient liées au plan fiscal, c'est-à-dire qu'elles ne doivent pas partager le même foyer car le calcul de la base imposable s'effectue par foyer. Dans ce cas il est possible d'acheter avec vos enfants majeurs.
Si le seuil des 1 300 000€ n'est pas dépassé chacun sera exonéré d'ISF sur sa part.
Le bien peut être acheté par le biais d'une société dans laquelle le gérant majoritaire garde seul le contrôle.
Dans cette hypothèse le bien se dématérialise en parts sociales réparties entre les associés dont la quote part ne doit pas dépasser le seuil d'imposition.
En effet il ne s'agit pas de placements financiers exonérés par la loi car l'administration nous rappelle que ces actions ou parts détenues par des personnes n'ayant pas leur domicile en France dans une société française ou étrangère, non cotée en bourse, lorsque l'actif de la personne morale est principalement (plus de 50 %) constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ne constitue pas un placement exonéré.
Dans ce cadre, vous pouvez utiliser des sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés tel que les SCI, Société en Nom collectif, Société en Commandite et SARL ou EURL de famille.
Une fois l'achat du bien immobilierréalisé il est possible de diminuer votre base imposable en effectuant des donations au profit de vos enfants ou petits-enfants.
Entre parents et enfants une donation exonérée de droits de mutation est possible à hauteur de 159 325€ tous les 6 ans par parent. Dans le cadre d'un mariage il est possible de donner 318.648 € à chaque enfant. Soit en moyenne pour 3 enfants : 955.944 € tous les 10 ans sans payer de droits de succession.
Entre grands-parents et petits-enfants le montant de la donation exonérée s'élève à 31 865€ tous les 10 ans.
Voici les modalités de calcul des droits en cas de donation partage au delà des abattements prévus ci-dessus :
La loi prévoit que les biens nécessaires à l'exercice à titre principal, par leur propriétaire, d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale constituent des biens professionnels exonérés d'ISF.
L'administration française précise que les personnes domiciliées hors de France sont donc soumises à l'ISF à raison des parts ou actions qu'elles détiennent dans ces sociétés pour la fraction de leur valeur correspondant à ces immeubles, étant précisé que les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ne sont pas pris en considération pour le calcul de la base imposable à l'ISF.
Notons que si l'activité professionnelle de la société étrangère cesse, le bien sera de nouveau soumis à l'ISF.
Le bien acquis en France peut être mis en location durant une partie de l'année. Si les revenus locatifs sont d'un montant supérieur à 23 000 € par an cela constitue une activité de loueur professionnel.
Le bien constitue donc un bien professionnel, exonéré d'ISF, dans l'hypothèse où cette activité de location représente plus de 50% des autres revenus d'activité. Notons toutefois que les pensions, les gains de bourse ainsi que les dividendes ne sont pas pris en compte pour le calcul des autres revenus d'activité.
L'activité de location meublée doit représenter 50% des revenus des autres activités située en France si le non-résident exerce une autre activité dans son pays d'origine ou y possède son foyer familiale (résidence du conjoint ainsi que des enfants encore à charge scolarisés dans le pays d'origine).
Il convient de noter que l'activité de loueur meublé professionnel contraint le non-résident à devenir un résident fiscal français si cette activité est la seule qui exerce à titre principal.
Tableau relatif à l'économie d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) via les méthodes précédemment citées.
Dans le cadre d'une évolution des prix de l'immobilier de 4.9% par an
| Calcul de l'ISF Sur la base du nouveau barème 2012 |
|||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | |||
| 1° année | 4 000 000 | 4 000 000 | 22 000 | Imposition à un taux de 0.55 % |
|
| 2° année | 4 196 000 | 4 196 000 | 23 078 | ||
| 3° année | 4 401 604 | 4 401 604 | 24 208 | ||
| Achat financé par un emprunt in fine | |||||
| Montant de l'emprunt : | 3 604 000 | ||||
| Pour un apport de 800 000 | |||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | Economie d'ISF | ||
| 1° année | 4 000 000 | 4 000 000-3 200 000 = 800 000 |
0 | 22 000 | |
| 2° année | 4 196 000 | 996 000 | 0 | 23 078 | |
| 3° année | 4 401 604 | 1 201 604 | 0 | 24 208 | |
| Achat en copropriété avec des personnes non liées fiscalement | |||||
| Nombre de copropriétaires : | 4 | ||||
| Montant du bien : | 4 000 000 | ||||
| Part par personne : | 1 000 000 | ||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | ISF à payer pour la totalité du bien | Economie d'ISF | |
| 1° année | 4 000 000 | 1 000 000 | 0 | 0 | 22 000 |
| 2° année | 4 196 000 | 1 049 000 | 0 | 0 | 23 078 |
| 3° année | 4 401 604 | 1 100 401 | 0 | 0 | 24 208 |
| Donation partage aux enfants exonérée de droits de succession | |||||
| donation aux 3 enfants : | 955 944 | ||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | Economie d'ISF | ||
| 1° année | 4 000 000 | 3 044 056 | 16 742 | 5 258 | |
| 2° année | 4 196 000 | 3 240 056 | 17 820 | 5 258 | |
| 3° année | 4 401 604 | 3 445 660 | 18 951 | 5 258 | |