Vous désirez acheter une résidence secondaire en France mais se pose à vous l’aspect du coût fiscal de cette propriété.
Vous
devez payer des taxes liées à la possession de cette
propriété : taxe foncière, taxe
d’habitation, mais surtout, si votre propriété a
une valeur supérieure à 760
000 €, l’ISF.
Cet impôt se calcule chaque année sur la valeur de votre
patrimoine (immobilier et mobilier) détenu en France.
Barème et montant de l’ISF :
de 0 à 760 000 €…………………….0 % (0 euros)
de 760 001 € à 1 220 000……………0,55 % (0 à 2530 euros)
de 1 220 001 à 2 420 000……………0,75 % (2530 à 11530 euros)
de 2 420 001 à 3 800 000……………1 % (11530 à 25330 euros)
de 3 800 001 à 7 270 000……………1.30 % (25330 à 70440 euros)
de 7 270 001 à 15 810 000…………..1.65 % (70440 à 211350 euros)
à partir de 15 810 001……………….1,80 % (> 211350 euros)
Pour une maison de 4 000 000 vous devez payer 27 930 € chaque année.
Pour réduire L’ISF vous pouvez :
Exemple :
Achat : 4 000 000 €
Frais 6% : 240 000 €
___________
Coût total : 4 240 000 €
Apports 15% : 636 000 €
Emprunt 3 604 000 €
Valeur soumise à l’ISF : 636 000 – 240 000 = 396 000 €
Si les prix de l’immobilier augmentent en moyenne de 4,9 % comme au cours des 40 dernières années vous serez soumis à l’I.S.F. au cours de la 3° année mais vous aurez réalisé une économie la 3° année de 27 700 € (27930 – 207).
Cet emprunt in fine sera adossé à un actif que vous détenez à l’étranger : Actions, Immeubles, etc.
A21 : Cette maison peut être achetée par vous même et vos trois enfants majeurs.
Dans ce cas, la base de l’I.S.F sera de 4 000 000 € sur 4 personnes = 1 000 000 € par personne.
Vous devrez payer :
de 0 à 760 000 € = 0 €
de 760 000 € à 1 000 000 € = 240 000 € à 0,55% = 1320. X 4 = 5280 €
Ici vous réalisez une économie de 22 650 €
A22 : Cette maison sera achetée par une société dont vous garderez la maîtrise et vos 3 enfants seront associés/propriétaire sans pouvoir de décisions.
Dans ce cadre, vous pouvez utiliser des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés tel que les SCI, Société en Nom collectif, Société en Commandite et SARL ou EURL de famille. L’avantage fiscal sera le même mais vous garderez la maîtrise de la société et donc du bien.
Vous avez acheté cette maison avec votre épouse, vous pouvez donner à chaque enfants 150 000 € par parents. Ici vous pouvez donc, si vous êtes marié, donner 300 000 € à chaque enfants. Si vous avez 3 enfants : 900 000 € tous les 6 ans sans payer de droits de succession et vous réduisez ici l’ISF de 9 600 € par an ((200 000 x 1,30 %) + (700 000 x 1 %)).
Votre société peut acheter directement le bien pour la réception de vos clients ou fournisseurs, cette maison d’agrément aura un usage professionnel.
Votre société peut participer comme associé à la création d’une société en France qui achètera le bien tel qu’une SCI .Lorsque vous quitterez la direction de votre société vous pourrez racheter les parts sociales mais à ce moment vous serez soumis à l’ISF.
Cette maison peut être louée lorsque vous êtes absent. Si les loyers sont supérieurs à 23 000 € par an, vous serez un loueur professionnel et si vous êtes à la retraite, ce sera votre seule activité professionnelle et vous serez exonéré d’ISF. Vos autres revenus pensions, gains de bourse, dividendes n’étant pas pris en compte, les bénéfices de votre activité professionnelle doivent représenter plus de 50% de vos autres revenus d’activité, mais votre domicile fiscal sera alors en France.
Afin de pouvoir bénéficier du bouclier fiscal de 50% des revenus, vous pouvez transmettre l’usufruit du bien à une personne ayant peu de ressources.
- Vous pouvez pour aider un enfant qui réalise ses études lui donner temporairement l’usufruit de la propriété si celle-ci procure des revenus (exemple : Terre agricole, loyer, fermages, etc.) et ce pendant la durée de ses études.
- Vous pouvez aider aussi vos parents âgés qui n’ont que de faibles revenus. Ce cas présente peu de risque fiscal.
- Pour les donations temporaires d’usufruit à des associations reconnues d’intérêt général, il faut que la donation soit réalisée par un notaire pour une période minimum de 3 ans.
| Calcul de l'ISF | |||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | |||
| 1° année | 4 000 000 | 4 000 000 | 27 930 | ||
| 2° année | 4 196 000 | 4 196 000 | 30 478 | ||
| 3° année | 4 401 604 | 4 401 604 | 33 151 | ||
| A1 - Avec un emprunt | |||||
| Montant de l'emprunt : | 3 604 000 | ||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | Economie d'ISF | ||
| 1° année | 4 000 000 | 396 000 | 0 | 27 930 | |
| 2° année | 4 196 000 | 592 000 | 0 | 30 478 | |
| 3° année | 4 401 604 | 797 604 | 207 | 32 944 | |
| A2 - Acheter le bien avec plusieurs personnes | |||||
| nombre de personne : | 4 | ||||
| Montant du bien : | 4 000 000 | ||||
| Part par personne : | 1000000 | ||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | ISF à payer pour la totalité du bien | Economie d'ISF | |
| 1° année | 4 000 000 | 1 000 000 | 1 320 | 5 280 | 22 650 |
| 2° année | 4 196 000 | 1 049 000 | 1 590 | 6 358 | 24 120 |
| 3° année | 4 401 604 | 1 100 401 | 1 872 | 7 489 | 25 662 |
| A3 - Donation partagée aux enfants | |||||
| donation aux enfants : | 900 000 | ||||
| Montant du bien | Montant imposé à l'ISF | ISF | Economie d'ISF | ||
| 1° année | 4 000 000 | 3 100 000 | 18 330 | 9 600 | |
| 2° année | 4 196 000 | 3 296 000 | 20 290 | 10 188 | |
| 3° année | 4 401 604 | 3 501 604 | 22 346 | 10 805 | |