Chaque année, vous louez votre résidence secondaire ce qui vous permet de rembourser les charges qui pèsent sur ce bien. La question que vous vous posez forcément est de savoir si les revenus que vous dégagez de ces locations doivent ou non être déclarés à l’Admisnistration Fiscale française.
Sur ce point, la loi est très claire : tout revenu de source française doit être déclaré en France quelle que soit la nationalité du propriétaire du bien.
Il devient alors indispensable de prêter une attention toute particulière au régime fiscal choisi pour déclarer ces revenus.
Si vous souhaitez revendre votre résidence dans 5 ans, la déclaration de vos loyers vous permettra d’avoir le statut de loueur en meublé professionnel et d’être, en conséquence, exonéré de plus-value au delà de 5 ans au lieu de 15 ans de détention du bien.
Par ailleurs, le régime LMP permet de bénéficier de tous les avantages du régime simplifié décrit ci-dessous. > Amortissement du bien immobilier, déduction de toutes les charges inhérentes au bien.
Vous pouvez déclarer ces loyers en micro bénéfices industriels et commerciaux – (Micro BIC) et vous bénéficierez d’un abattement de 71 %.
Exemple : vous avez perçu 50 000 euros. Vous ne déclarez que 14 500 euros, sur lesquels vous réglez la CSG CRDS 11% et l’impôt sur le revenu. Pour les non résidents, pas de CSG CRDS et impôt sur le revenu au taux fixe de 25% > 3625 euros d’impôt sur le revenu.
Cette solution est valable pour les biens achetés il y a de nombreuses années pour une faible valeur et qui, de fait, ont peu d’amortissement, ou les biens sur lesquels il y a peu de charges.
BIC – régime simplifié, généralement pas d’impôt sur le revenu du fait des amortissements fiscaux de votre résidence.
Exemple : Vous avez acheté votre résidence secondaire 500 000 euros. L’amortissement sur 20 ans portera sur le prix de la maison moins le terrain, soit environ 20 % du prix. La base sera de 400 000 euros sur 20 ans, soit 20 000 euros de déficit fiscal par an.
Vous déduisez aussi toutes les autres charges liées à votre résidence secondaire (entretiens, assurance, frais financiers, honoraires d’agences, frais de déplacement, eau, électricité, téléphone, etc...)
L’ensemble de ces charges aura pour but de créer un déficit qui depuis les changements fiscaux du 1/01/2007 sera imputable sur votre revenu global.
Si les revenus locatifs de votre résidence secondaire sont supérieurs à 76 300 euros, nous vous conseillons de déclarer vos revenus en régime simplifié. En effet, vous n’aurez alors pas de plus-value et surtout pas d’impôt à payer. Vous serez en règle avec les lois en vigueur.
A l’inverse, si vous avez acquis votre résidence secondaire au travers d’une société civile immobilière, vous ne pourrez pas la louer meublée. Il faudra envisager une transformation de celle-ci en SARL de famille ou en société en nom collectif pour éviter que la société civile immobilière soit soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (33,33%). Ainsi, lors de la revente, vous serez soumis à l’imposition de la plus-value au taux de 33,33 %, quelle que soit la durée de détention.
Si vous ne louez qu’un seul bien en meublé, vous serez exonéré de charges sociales.