Ваш клиент женатый, у него две взрослые дочки (более 18 лет). Он желает приобрести новую собственность (меньше чем пять лет), подвергнутую налогу на добавленную стоимость для приблизительной стоимости в 3 000 000 евро. Этот дом должен был бы генерировать приблизительно 180 000 евро в год за аренду.
Некоторые решения предлагаются вашему клиенту для этой закупки.
Создание общества такого типа предстовляет важный налоговый риск, а именно, пошлину в размере 3 % на покупную цену здания которую надо оплачивать каждый год, то, что представляет приблизительно стоимость в 90 000 евро.
К тому же, создание этого общества стоит приблизительно 40 000 евро, к которым нужно добавить 20 000 евро в год для его управления, не забывая, что оно может быть расформировываной то, что будет стоить снова 40 000 евро.
Налоговое ведомство вынуждено контролировать регулярно такой вид общества . Кроме того, другая проблема ставится во время передачи этого общества.
Потенциальный покупатель будет более заинтересован приобретением самого дома и разумеется не, оффшорным обществом.
Следовательно, это решение должно быть исключенным.
В этом случае, мы вам предлогаем простое и не дорогое решение, только оно не решает проблему наследования детям. Действительно, после подсчёта, права наследования дошли бы в случае смерти владельца приблизительно до 500 000 евро.
К тому же, прибавочная стоимость на недвижимость будет освобождена только через 15 лет.
Арендные выплаты будут облагаемы налогом на прибыль и обобществленном социальном налогом / налогом на выплату общественного долга, то есть приблизительно 10 000 евро в год.
Итак, это решение должно быть исключенным.
Гражданское общество по операциям с недвижимостью позволит нам отменить права наследования по отношению к детям, но налоговый режим будет тот же, что в имени собственном, то есть налог на прибыль приблизительно 10 000 евро в год.
Этот монтаж должен быть исключенным.
В данном случае, мы создаем наше решение общество с "Мадам ", в качестве владельца 90 % узуфрукта и 10 % узуфрукта "Господину ", который предоставляет себе все полномочия. Наоборот, только "Мадам " будет, в случае необходимости налогооблагаема на доходах. Оба детей будут владельцами паев без права пользования, то, что позволит нам отменять права наследования в случае смерти владельца.
Семейное общество с ограниченной ответственностью будет налогооблагаема налогом на прибыль в категории профессиональных аренд меблированного помещения.
Благодаря этому, мы отменим прибавочную стоимость на недвижимость по прошествии 5 лет вместо 15 лет. Мы не заплотим ни налог на прибыль, ни обобществленный социальный налог / налог на выплату общественного долга. Однако, не нужно, чтобы арендные выплаты превзошли 250 000 евро в год.
Это решение позволит также возмещать НДС каждый год, то есть приблизительно 3000 евро и на закупке дома, приблизительно 500 000 евро. Между тем, этот возмещенный НДС должен будет быть перечисленным 20-ым в случае передачи до 20 лет.Пример : Если вы перепродаете этот дом через 6 лет, нужно будет перечислять 14/20-ый 500 000 евро, то есть 350 000 евро.
К тому же, отменим пошлину на жилище (3000 евро в год) и в случае необходимости земельнного налога в течение 5 лет (См. в этом случае местную регламентацию).
Другой важный пункт должен быть подчеркнутым, это касается налога солидарности на состояние (ISF).
| Арендные выплаты | 180 000 | |
| Расходы | 30 000 | |
| Перемещений Господина и Mадам на самолёте | 6000 | |
| Расходы по перевозке | 2000 | |
| Эксплуатационные расходы дома | 15 000 | |
| Расходы на электроэнергию | 4 000 | |
Гонорары Бухгалтерский учёт+управление |
3 000 | |
| Проценты на заём 4 % * 3 000 000 | 120 000 | |
| Амортизация дома | ||
| 3 000 000 * 80 % = 2 400 000 на 20 лет | 60 000 | |
| 210 000 -180 000 | ||
| Дефицит | -30 000 |
| Оффшорное общество |
В имени собственном |
Гражданское общество по операциям с недвижимостью |
Наше решение общество |
|
| Ежегодная стоимость | ||||
| Управление Бухгалтерский учёт | 20 000 | 1000 | 1500 | 3000 |
| Налог на прибыль | 0 | 6000 | 6000 | 0 |
| Обобществленный социальный налог- налог на выплату общественного долга | 0 | 3300 | 3300 | 0 |
| Возмещение налога на добавленную стоимость | 0 | 0 | 0 | -3000 |
| Налог с жилища | 3000 | 3000 | 3000 | 0 |
| Земельный налог (*См. мэрию) | 3000 | 3000 | 3000 | 1500* |
| Пошлины 3 % | 90 000 | 0 | 0 | 0 |
| Ежегодная стоимость | 116 000 | 16 300 | 16 800 | 1500 |
| Стоимость при покупке | ||||
| Юридический монтаж | 40 000 | 0 | 1500 | 5000 |
| Возмещение НДС | 0 | 0 | 0 | -500 000 |
| НДС на работах | -20 000 | |||
| Стоимость | 40 000 | 0 | 1500 | -515000 |
| Стоимость при перепродаже через 6 лет | ||||
| Продажная цена : 5 000 000 евро за 6 лет | 600 000 | 600 000 | 600 000 | 0 |
| Прибавочная стоимость (-10%) на 2 000 000 евро | ||||
| Роспуск общества | 40 000 | 0 | 1500 | 1500 |
| Перечисление НДС 14/20-го * 500 000 | 350000 | |||
| Стоимость | 640 000 | 600 000 | 601 500 | 351500 |
| Стоимость в конце шестого года | 1 376 000 | 697 800 | 703 800 | -154500 |
| Передача через 10 лет | ||||
Продажная цена: 6 000 000 евро |
499 950 | 499 950 | 499 950 | 0 |
| Прибавочная стоимость 3 000 000 (-50%) | ||||
| Перечисление НДС 10/20-го * 500 000 | 250000 | |||
| Стоимость в конце десятого года | 1 739 950 | 662 950 | 670 950 | -248500 |
Наше решение, сравненная с закупкой в имени собственном позволяет сэкономить найлучшим образом 850 000 евро через 6 лет и 910 000 евро через 10 лет.