Nous vous rappelons que la société civile immobilière (SCI), qui est la structure juridique la plus utilisée (98%) n'est pas appropriée dans le cas d'un bien immeuble loué à des tiers.
En effet, la location meublée est un acte commercial incompatible par nature avec la société civile. L'administration fiscale française pénalise de ce fait cette société et la soumet à l'impôt sur les sociétés ainsi qu'à la plus value lors de la revente même après 15 ans.
Cependant, cette formule juridique conserve des qualités fiscales lorsque le bien n'est pas loué et permet de transmettre celui-ci aux enfants (dans le cas d'attribution aux enfants de la nue propriété des parts sociales). De même le bien immobilier sera exonéré de la plus value si celui-ci est la résidence principale des associés, même si la société transparente est domiciliée dans un pays de la Communauté économique européenne.
Par ailleurs, nous éviterons les sociétés offshore dont le montage et le démontage juridiques sont très coûteux et dont le fonctionnement est dépendant de tiers.
Ces sociétés présentent un inconvénient majeur, qui est celui de la taxe de 3 % du prix de l'immeuble à acquitter chaque année. De plus, elles sont la cible privilégiée de l'administration fiscale française.
Dans le cas de figure, vous allez revendre vos parts sociales.
Votre prix de vente sera de 1 500 000 euros diminué de l'emprunt de 800 000 euros soit une valeur de 700 000 euros.
Vous avez apporté un capital de 200 000 euros soit pour vous une plus value de 500 000 euros.
La cession de parts est imposable à la TVA sur la marge, 82 000 euros
Vous serez imposé à:
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27% si vous êtes résident français : 195 000 euros au lieu de 304 600 euros, soit une économie de 110 000 euros. (36% d'économie)
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16 % si vous êtes résident de la CEE, soit 149 000 euros au lieu de 276 600 euros, soit une économie de 127 600 euros. (46% d'économie)
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33,33% si vous êtes résident hors CEE, soit 221 000 euros au lieu de 320 600 euros soit une économie de 99 000 euros. (31% d'économie)
Nous vous proposons des montages juridiques simples dont nous assurons le suivi comptable et fiscal. C'est ainsi qu'en fonction de la nationalité et du lieu de résidence de votre client, nous pouvons lui apporter des solutions fiscales transparentes qui ont l'avantage de présenter les mêmes solutions que la SCI pour la transmission aux enfants et la même sécurité vis-à-vis des tiers
De plus, si le bien immobilier est donné en location, vos clients échapperont à la sanction fiscale de l'impôt sur les sociétés et seront exonérés de la plus value au bout de cinq ans au lieu de quinze ans.
Ils ne seront plus assujettis à la taxe d'habitation et éventuellement à la taxe foncière en fonction des communes.
De même, ces structures juridiques leur permettront de récupérer la TVA et également d'éviter l'impôt forfaitaire pour les étrangers basé sur trois fois la valeur locative de leur bien immobilier (Voir conventions internationales en matière de fiscalité ratifiées entre la France et le pays dont dépend le non résident).