La TVA due l'Etat français lors de la revente d'un bien immobilier qui a été rénové au cours des 5 dernires annes présente un inconvénient majeur.
Pour éviter de verser la TVA à l'Etat, vous devez lors de l'achat du bien immobilier constituer une société transparente - SCI - SARL de famille, et lors de la cession revendre l'ensemble des parts sociales de cette société. Pour cela, il vous faut une comptabilité jour et un suivi juridique complet de votre société afin de sécuriser l'acheteur, celui-ci préférant acheter directement le bien.
Pour comprendre l'intérêt de ce montage, nous allons l'illustrer d'un exemple:
Achat d'une maison : 800 000 euros
Travaux de rénovation : 200 000 euros
- Total : 1 000 000 euros
- Financement par un emprunt in fine : 800 000 euros
- Apport en capital : 200 000 euros
Si vous revendez cette maison moins de cinq ans aprés la fin des travaux pour une valeur de 1500000 euros, et que vous n'avez pas constitué lors de l'acquisition de cette maison une société transparente, vous devrez payer:
La TVA sur 1 500 000 euros, soit 246 000 euros moins la TVA sur la rénovation (déduction de 10 000 euros) = 236 000 euros.
La plus value sur le montant hors taxe de la vente. Prix de vente : 1 500 000 euros – 246 000 euros = 1 254 000 euros.
Votre plus value sera de 1 254 000 – 1 000 000 = 254 000 euros
Si vous êtes résident français : 31.3 % (19%+12, 3%) X 254 000 = 79 502 euros
Si vous êtes résident de la CEE : 19% X 254 000 : 48 260 euros
Si vous êtes résident hors CEE : 33,33 % X 254 000 : 84 658 euros
Vous aurez donc payé sur « 500 000 euros » de plus value :
Si vous êtes résident français : 236 000 + 79 502 = 315 502 euros
Si vous êtes résident de la CEE : 236 000 + 48 260 = 284 260 euros
Si vous êtes résident hors CEE : 236 000 + 84 658 = 320 658 euros
Dans le cas de figure, vous allez revendre vos parts sociales.
Votre prix de vente sera de 1500000 euros diminué de l'emprunt de 800000 euros soit une valeur de 700000 euros.
Vous avez apporté un capital de 200000 euros soit pour vous une plus value de 500000 euros.
La cession de parts est imposable à la TVA sur la marge, 82000 euros
Vous serez imposé à :
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31.3% si vous êtes résident français: 212 853 euros au lieu de 315 502 euros, soit une économie de 102 649 euros. (33% d'économie)
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19 % si vous êtes résident de la CEE, soit 161 431 euros au lieu de 284 260 euros, soit une économie de 122 829 euros. (35% d'économie)
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33,33% si vous êtes résident hors CEE, soit 221 340 euros au lieu de 320 658 euros soit une économie de 99 318 euros. (31% d'économie)